La donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede quedar exenta en el IRPF si se cumplen determinados requisitos
 

Donar una vivienda es una de las fórmulas más habituales para anticipar la transmisión del patrimonio, especialmente en el ámbito familiar. Sin embargo, se trata de una decisión que no solo tiene implicaciones civiles, sino también fiscales, que no siempre se conocen con claridad.

En España, toda donación de un inmueble exige un doble análisis tributario: por un lado, el impacto que tiene la operación en el IRPF del donante y, por otro, la tributación que asume quien recibe la vivienda.

La buena noticia es que la normativa contempla una exención especialmente relevante cuando quien dona es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual, un beneficio fiscal que, si se cumplen los requisitos legales, puede suponer un ahorro considerable.

Tributación en el IRPF de la donación de una vivienda habitual
Como regla general, donar una vivienda implica para el propietario una alteración en su patrimonio. Como indica el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, existe ganancia o pérdida patrimonial cuando se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor.

En este caso, la variación se calcula por la diferencia entre el valor al que se adquirió el inmueble y el valor de transmisión conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36.

Esa ganancia debe integrarse en la base imponible, mientras que, si de la donación resultase una pérdida patrimonial, esta no sería computable a efectos de este impuesto, al tratarse de una transmisión lucrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 33.5.c).

Exención en el IRPF por donación de vivienda habitual a mayores de 65 años
No obstante, la excepción recogida en el artículo 33.4.b) dispone que estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley 39/2006, de 14 de diciembre.

Este criterio ha sido confirmado recientemente por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, relativa a un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que pretende donar su vivienda habitual a sus hijos. La conclusión es que, mientras se cumplan los requisitos legales, la ganancia patrimonial por dicha donación no tributará en el IRPF.